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Claudio Arcos, C. (2019). MECANISMOS PARA LA GESTIÓN DE LA INNOVACIÓN EN EL SECTOR PÚBLICO: ECUADOR
RESUMO
A promessa de compra e venda é bastante utilizada no Brasil, no que tange às relações imobi-
liárias. Esse contrato, que tem como objeto um contrato denitivo de compra e venda de imó-
vel, acarreta grandes efeitos, como demonstra os julgados do Superior Tribunal de Justiça (STJ)
brasileiro. Assim, essa pesquisa, mediante bibliograas e documentos, tem como objetivo geral
analisar de que maneira a jurisprudência dessa Corte superior amplia a proteção jurídica do pro-
mitente comprador, diante da inecácia desse tipo de contrato. Especicamente, esse trabalho
busca descrever e apresentar como a doutrina e a legislação trabalha o contrato preliminar e
as promessas de compra e venda de imóvel, destacando suas implicações jurídicas, sobretudo,
para o comprador, bem como, analisar a atuação do STJ, destacando as demandas e como ele
amplia a proteção jurídica do comprador. Destarte, conclui-se que o STJ possui um papel fun-
damental na proteção jurídica do promitente comprador de imóvel.
Palavras-chave: Contrato Preliminar, Promessa de compra e venda de imóvel, Implicações
jurídicas, Jurisprudência, Corte superior.
ABSTRACT
The promise of purchase and sale is widely used in Brazil, with regard to real estate relations.
This contract, which has as its object a denitive contract for the purchase and sale of real esta-
Millena Alicia Oliveira Silva. Universidade Federal Rural do Semi-Árido (UFERSA), Brasil.
millenaalicia_2@hotmail.com
https://orcid.org/0000-0001-6059-1533
Marcelo Lauar Leite. Grupo de Pesquisa “Direito, Economia e Mercados” (DIREM/
UFERSA). Editor-adjunto da Revista Jurídica da UFERSA. Instituto Jurídico (FDUC),
Brasil.
marcelo.lauar@ufersa.edu.br
https://orcid.org/0000-0002-3658-1260
A proteção jurídica do promitente comprador de
imóvel segundo o superior tribunal de justiça brasileiro
The legal protection of the promissory purchaser of real estate
according to the brazilian superior court of justice
Sur Academia | N° 16, Vol 8 - julio 2021| ISSN: 1390-9045 | e-ISSN: 2602-8190 |
Julio - Diciembre 2021 | https://revistas.unl.edu.ec/index.php/suracademia/index
https://doi.org/10.54753/suracademia.v8i16.958
Recibido: 2021- 06- 07 | Revisado: 2021-06-18
Aceptado: 2021- 07- 12 | Publicado: 2021-07-19
Honores, J., y Samaniego, A., (2018). BENEFICIOS Y LIMITACIONES DEL MICROCRÉDITO:CASO CANTÓN ZAMORA
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te, has great eects, as demonstrated by the decisions of the Brazilian Superior Court of Justice
(STJ). Therefore, the general objective of this research, based on bibliographies and documents,
is to analyze how the jurisprudence of this superior court expands the legal protection of the
promissory purchaser in light of the ineectiveness of this type of contract. Specically, this
work seeks to describe and present how the doctrine and legislation work with preliminary
contracts and promises to purchase and sell real estate, highlighting their legal implications,
especially for the buyer, as well as to analyze the actions of the STJ, highlighting the demands
and how it extends the legal protection of the buyer. Therefore, we conclude that the STJ plays
a fundamental role in the legal protection of the promissory purchaser of real estate.
Keywords: Preliminary Contract, Promise of purchase and sale of real estate, Legal implica-
tions, Jurisprudence, Superior Court.
INTRODUÇÃO
O Código Civil Brasileiro dispõe sobre o contrato preliminar, em capítulo sobre os contratos
em geral. Assim, alguns doutrinadores como Paulo Lôbo (2020) os denem como sendo uma
classicação contratual, bem como outros como Flávio Tartuce (2021), os denem como sendo
uma fase do contrato. Todavia, não há dúvidas, quanto ao fato do contrato preliminar ser um
instituto de grande importância, tendo em vista suas implicações práticas, pois congura-se
como um contrato que dene como objeto o cumprimento de outro contrato, o denitivo. Nesse
diapasão, destaca-se a promessa de compra e venda, que consiste em uma das formas de contra-
to preliminar, que dene o contrato denitivo, como sendo o de compra e venda.
No cenário brasileiro, identica-se a promessa de compra e venda de imóvel, que busca esta-
belecer como contrato denitivo, a compra e venda de imóvel, sendo bastante usual e discutido
pela legislação, doutrina e jurisprudência. Sobre essa última, percebe-se um grande número
de ações judiciais que tratam sobre a promessa de compra e venda de imóvel, sobretudo, sobre
seus efeitos jurídicos, em relação ao promitente comprador, ou seja, aquele que se compromete
a compra do imóvel. Nesse contexto, sobressai-se a atuação da Corte Superior, ou seja, do STJ,
em virtude da sua importância dentro do sistema jurídico brasileiro.
Sendo assim, a presente pesquisa parte do questionamento relativo à de que maneira a juris-
prudência do Superior Tribunal de Justiça amplia a proteção jurídica do promitente comprador,
diante da inecácia da promessa de compra e venda de imóvel, sendo essa análise o seu obje-
tivo geral. No que concerne aos objetivos especícos, essa pesquisa se debruçou sobre qua-
tro: descrever como a doutrina e a legislação trabalha o contrato preliminar, destacando suas
implicações jurídicas; apresentar os contratos do tipo promessa e compra e venda de imóvel, a
partir da doutrina e da legislação, com enfoque nas suas implicações práticas para o promitente
comprador; analisar julgados do Superior Tribunal de Justiça que solucionam problemáticas
envolvendo as promessas de compra e venda de imóvel, identicando suas principais deman-
das; e, por m, analisar a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, destacando como o
Tribunal amplia a proteção jurídica do promitente comprador.
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ISSN: 1390-9045
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METODOLOGIA
A referida pesquisa jurídica desenvolvida a seguir, tem como tipo de pesquisa a doutrinária, em
razão de se utilizar de fontes diversas do direito brasileiro, como a doutrina, legislação e juris-
prudência, na solução de sua problemática. Além disso, tem-se, nessa pesquisa, uma análise do
tipo qualitativo, em razão de se buscar a interpretação e exame das informações coletadas. Por
outro lado, o método de abordagem que mais se integrou aos objetivos, foi o indutivo, pois, bus-
car-se-á a responder o problema, a partir da identicação de casos particulares, posteriormente,
concluindo-se que há uma tese geral.
Por sua vez, no que diz respeito as técnicas de pesquisa a serem utilizadas, utilizou-se da pes-
quisa bibliográca e documental, tendo em vista a análise pormenorizada de elementos teóricos
e práticos do sistema jurídico brasileiro. Tendo a primeira se debruçado, especialmente, em
livros de juristas. Já a segunda, utilizou-se da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça,
como julgados, súmulas, temas/repetitivos e informativos.
DISCUSSÃO E RESULTADOS
1. O Contrato Preliminar
A priori, pode-se mencionar que no momento de celebração de um contrato, duas pessoas deba-
tem seus interesses, por meio de negociações preliminares, acarretando em uma formulação de
proposta, o qual é admitida. Nesse contexto, há situações onde os contraentes acordam o objeto
do contrato, condições da obrigação, bem como o estabelecimento do contrato para um momen-
to posterior, em razão de algumas necessidades, como: a impossibilidade naquele momento de
conclusão, obstáculos para o preenchimento de requisitos formais do contrato; morosidade na
obtenção de nanciamento; ou, somente, por questões particulares de conveniência para ambos
(Pereira, 2020).
Diante disso, rma-se um contrato, o qual tem como objetivo celebrar outro contrato, deni-
tivo. Em outros termos, o negócio jurídico celebrado inicialmente, não é o principal, mas sim,
um negócio que prepara a realização em momento futuro, do outro o contrato, o principal.
Sendo assim, esse contrato é denominado de preliminar, o qual as partes ou uma delas, rmam
o compromisso de que posteriormente, seja celebrado outro contrato, que será o principal ou
denitivo, tendo-se então, como objeto a obrigação de concluí-lo (Pereira, 2020).
Nesse diapasão, há outras formas de se denominar, o contrato preliminar, como promessa de
contrato, compromisso de contrato, pré-contrato ou contrato preparatório (Rizzardo, 2021). Vale
ressaltar que, independentemente de sua denominação, conforme exposto por Coelho (2020),
considera-se a hipótese usual de contrato preliminar, que possui como objeto a celebração de
outro contrato se e quando realizadas as condições nele impostas.
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1.1. Requisitos do contrato preliminar
Nas palavras de Arnaldo Rizzardo (2021), primeiramente, considera-se o exposto no art. 462 do
Código Civil Brasileiro (CC), o qual dispõe que o contrato preliminar, com exceção da forma,
deve conter todos os elementos essenciais para a celebração do contrato. Em outros termos, não
há forma pré-denida, para essa espécie, acordando-se que o denitivo terá a forma exigida na
lei. Por sua vez, em relação aos demais requisitos para o contrato preliminar, assim como os
demais, ele deverá ser composto pelo nome das partes, pelo objeto do contrato, o preço, as obri-
gações e direitos das partes, bem como a imposição de prazo para a conclusão ou celebração
do contrato denitivo. No mais, exige-se que as partes sejam plenamente capazes, sendo obri-
gatória a autorização legal no caso de envolvimento de menores e quando possui a nalidade
de transferência ou constituição de direitos sobre imóveis. No que tange o objeto do contrato,
como qualquer negócio jurídico, ele deve ser lícito, possível e determinado ou determinável.
Por sua vez, em relação ao motivo determinante, a licitude também é obrigatória, bem como
esse contrato deve-se atender as guras permitidas pela legislação.
No que tange o registro público do contrato preliminar, previsto no parágrafo único do art. 463
do Código Civil brasileiro, Caio Mário da Silva Pereira (2020) arma que nessa disposição,
apenas, o exige para que o contrato produza efeitos em relação a terceiros, logo, o referido con-
trato possui efeitos entre as partes podendo ser executado, embora não possua o registro prévio.
Ademais, cabe destaque que o registro deve ser realizado segundo a natureza do objeto, caso
seja bem(ns) móvel(is), realiza-se no Registro de Títulos e Documentos, por sua vez, no caso
de envolvimento de bem(ns) imóvel(is), realiza-se no Registro de Imóveis, onde estiver(em)
localizado(s).
Por m, destaca-se a explanação de Fábio Ulhoa Coelho (2020), sobre a importância do cum-
primento dos requisitos do contrato preliminar. Nesse diapasão, o autor arma que quando uma
quantidade mínima de cláusulas acidentais, como uma ou outra, não ter sido objeto de dis-
cussão consensual, não acarreta na descaracterização do contrato preliminar. Todavia, quando
há ausência de negociação no tocante aos elementos essenciais do negócio jurídico, não há um
contrato preliminar, pois não foi gerado a obrigação de contratar. Além disso, vale ressaltar a
importância da disposição de preço na declaração de contratar por dois indivíduos, pois caso
não haja essa denição ou estabelecimento de critério para xação de preço, não há contrato
preliminar, pois não ocorreu acordo em relação a um ponto essencial de compra e venda. Por
sua vez, caso haja o preço a ser pago, contudo, não há pré-denido quem irá arcar com as despe-
sas das formalidades, mesmo assim há um contrato preliminar, pois, esse elemento do negócio
pode ser denido posteriormente.
Diante o exposto, passa-se a explanação das espécies de contratos preliminares.
1.2. Os contratos preliminares unilateral e bilateral
No que tange à divisão contratual de contrato preliminar, Arnaldo Rizzardo (2021) divide em
unilateral e bilateral. Nesse ínterim, há a “promessa de contrato unilateral”, o qual, apenas um
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dos contratantes assume as obrigações, mesmo que ambos tenham apresentado interesse em sua
realização. No mais, o art. 466 do Código Civil brasileiro dispõe que se a promessa de contrato
for unilateral, o credor, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, a m de não prejudicar os
efeitos dela, caso não tenha esse prazo, cumpre-se o que lhe for assinado pelo devedor. Diante
disso, esse dispositivo tem como objetivo evitar que o credor se aproveite da situação, obri-
gando-o a se manifestar sobre a aceitação nal do contrato, no prazo estabelecido em contrato,
ou, pelo devedor, pois não o havendo, aquele que arca com as obrigações, deve estabelecer um
prazo para tal. Por sua vez, o contrato preliminar bilateral, não possui nomenclatura literal no
referido Código, porém o jurista arma que esse tipo impõe obrigações para ambos os contraen-
tes, possuindo cada um o direito de exigir do outro o cumprimento das obrigações.
De forma contrária, acrescenta-se a visão de Carlos Roberto Gonçalves (2020) sobre o contrato
preliminar unilateral, o qual ele denomina como “opção”, ocorrendo quando o contrato preli-
minar gera obrigações, somente, para um dos contraentes. Esse jurista arma que essa opção
consiste em um negócio jurídico bilateral, que possui os efeitos de um contrato unilateral. Po-
rém, a opção também deve ser considerada um tipo de negócio preliminar, o qual seu exercício
poderá culminar em outro preliminar ou denitivo.
1.3. Efeitos do contrato preliminar
Flávio Tartuce (2021) expressa que nos casos de compromisso bilateral de compra e venda de
imóvel não registrado e que não consta no contrato cláusula de arrependimento, o Código Civil
brasileiro estabelece três caminhos a serem seguidos, nos casos onde o promitente-vendedor se
negue a celebrar o contrato denitivo denidos nos arts. 463-465:
Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo
antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das
partes terá o direito de exigir a celebração do denitivo, assinando prazo à outra
para que o efetive.
Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.
Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade
da parte inadimplente, conferindo caráter denitivo ao contrato preliminar, salvo se
a isto se opuser a natureza da obrigação.
Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra
parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos (Código Civil, 2002).
Em detalhes sobre esses efeitos do contrato preliminar, Paulo Lôbo (2020) expressa que, ini-
cialmente, uma parte terá pretensão contra a outra para exigir que o contrato denitivo seja
celebrado, logo, estabelece-se prazo para que ela se manifeste. Nesse contexto, o prazo pode
ser estabelecido, por meio de noticação judicial ou extrajudicial, neste caso devendo ser com-
provado o recebimento, para que possa ser ajuizada a ação, em caso de descumprimento. Diante
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disso, ignorada a noticação, haverá sentença judicial, posteriormente, inclusive com o objetivo
de registro público. Sob essa ótica, o meio de execução do contrato preliminar é a adjudicação
compulsória, com o ajuizamento da ação, o qual não obriga que haja prévio registro público do
contrato preliminar. Desse modo, o magistrado determina a citação de outra parte para que ela
proceda com a assinatura da escritura pública denitiva, ou, o contrato preliminar denitivo,
caso não o faça, pode-se solicitar o proferimento de sentença tornando o contrato preliminar
em denitivo.
Em adição, Lôbo (2020) estabelece que no caso da parte prejudicada pelo não cumprimento da
obrigação de celebrar o contrato denitivo, ela possui o direito pode solicitar o desfazimento
do contrato preliminar, acrescido de perdas e danos. Desse modo, tem-se assegurado a mesma
regra de resolução contratual, em razão do inadimplemento.
Por outro lado, Fábio Ulhoa Coelho (2020) relembra a possibilidade do contrato preliminar,
assim como os outros, estabelecerem cláusula de arrependimento. Nesse contexto, caso a ten-
ha, poderá o contratante unilateralmente resilir o contrato preliminar. Por sua vez, caso algum
contrato não possua a referida cláusula, haverá as hipóteses previstas no Código Civil arts.
463-465. Contudo, o jurista defende que no caso do art. 464 a parte inocente, também, possui
o direito de ser indenizada.
Por m, destaca-se que o Código de Defesa do Consumidor brasileiro, em seu art. 48, também
estabelece a execução especíca, nos casos onde há declarações de vontade constantes dos es-
critos particulares, recibos e pré-contratos, referentes às relações de consumo que vinculam o
fornecedor que (Rizzardo, 2020).
2. Promessa de Compra e Venda de Imóvel
A priori, é preciso destacar que, o contrato preliminar pode ter como objeto a celebração de
qualquer espécie de contrato denitivo. Contudo, o negócio jurídico que se apresenta com
maior frequência consiste em o contrato preliminar de compra e venda, ou, promessa de com-
pra e venda (Pereira, 2020).
Nos dizeres de Caio Mário da Silva Pereira (2020), a promessa de compra e venda pode ser
um compromisso bilateral ou unilateral. Em relação a promessa de compra e venda bilateral,
congura-se a espécie mais utilizada, caracterizando-se pelo envolvimento do compromisso
de ambas as partes, no tocante à celebração do contrato denitivo de compra e venda. Nesse
sentido, a promessa de compra e venda acarreta a formação de uma obrigação de fazer, o qual
dene a outorga do contrato denitivo. Sendo assim, os contraentes assumirão a prestação de
realização da compra e venda, que poderá se apresentar mediante forma pública, ou, particular.
Por sua vez, em relação a promessa de compra e venda unilateral, compreende uma obrigação
estabelecida, apenas, para uma das partes, que pode ser consolidada por uma promessa de ven-
der ou promessa de comprar, enquanto a outra parte detém a liberdade de escolha de realização,
ou, não do contrato.
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Sobre essa temática, Flávio Tartuce (2021) expressa que tanto no compromisso unilateral,
como bilateral, poderá estabelecer como objeto bens móveis ou imóveis. No que tange os
bens imóveis e seus efeitos, haverá compromisso bilateral de compra e venda quando o
contrato não for registrado, gerando uma obrigação de fazer e efeitos obrigacionais inter
partes. Contudo, se houver o devido registro, haverá direito real de aquisição do promitente
comprador, previsto no Código Civil, ocasionando uma obrigação de dar e efeitos reais erga
omnes.
Em detalhes sobre a promessa de compra e venda de imóvel, em primeiro plano, Silvio Venosa
(2021) arma que esse tipo de compromisso possui destaque na legislação, demonstrando a
importância desse instituto. Nesse contexto, pode-se mencionar a Lei nº 6.766/79, cuja dispo-
sição é sobre o solo urbano, xou a denominação compromisso de compra e venda, bem como
a denominação das partes: promitente, compromitente-vendedor ou cedente; promissário, com-
promissário-comprador, compromissário-adquirente ou cessionário. Além disso, em relação a
como esse negócio jurídico se apresenta, o jurista arma que ele estabelece a obrigação de
contratar, denitivamente, sob certo prazo ou sob determinada condição. Em suma, no compro-
misso de compra e venda de imóvel, há o objetivo de alcançar a compra denitiva de um bem
imóvel, atendendo aos requisitos estabelecidos nele.
2.1. Estrutura do contrato de promessa de compra e venda de imóvel
A priori, há regularização em leis de compra e venda tanto de imóveis loteados como de lo-
teados. Em relação aos loteados, a lei nº 6.766/1979 brasileira se encarrega da sua disposição.
Por sua vez, os não loteados são regulados pelo Decreto nº 58/1937 do Brasil (Rizzardo, 2021).
Contudo, ao analisar as respectivas leis, somente, a lei 6.766/1979, estabelece a estrutura da
promessa ou compromisso de compra e venda.
Sob esse viés, o art. 26 da referida lei estabelece que esses tipos de compromissos, poderão ser
consolidados por escritura pública ou instrumento particular, devendo conter pelo menos os
seguintes elementos:
I - nome, registro civil, cadastro scal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, es-
tado civil e residência dos contratantes; II - denominação e situação do loteamento,
número e data da inscrição; III - descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de
compromissos, confrontações, área e outras características; IV - preço, prazo, forma
e local de pagamento bem como a importância do sinal; V - taxa de juros incidentes
sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a
cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos
casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses; VI - indicação
sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote
compromissado; VII - declaração das restrições urbanísticas convencionais do lo-
teamento, supletivas da legislação pertinente (Lei nº 6.766, 1979).
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Cabe destaque que, no dispositivo em questão, em seu parágrafo sexto, expressa que “os com-
promissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o
registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de qui-
tação” (Lei nº 6.766, 1979).
Outrossim, a lei nº 6.766/2019, sofreu mudanças com a publicação da Lei n. 13.786/2018, o qual
acrescentou outros elementos que se fazem necessários para a correta elaboração dos contratos
de promessa de compra e venda, em loteamentos, que são: a) valor total a ser pago, incluindo o
valor da corretagem, quando há obrigação de pagamento pelo promitente comprador; b) dispo-
sição clara dos valores e vencimentos das parcelas, incluindo a correção monetária; c) formas de
distrato ou de resolução por inadimplemento, devendo estar destacado em negrito as penalidades
e os valores que devem ser devolvidos ao adquirente; d) disposição sobre o ônus que recaia sobre
o imóvel; e, e) informações sobre o registro do loteamento e dos prazos de execução do projeto
de construção do imóvel. Vale ressaltar que, a falta de qualquer um desses elementos, pode incidir
justa causa para resilição contratual pelo promitente comprador (Lôbo, 2020).
Ainda, em relação a estrutura da promessa de compra e venda, conforme Arnaldo Rizzardo
(2021), rmou-se entendimento que há forma livre do contrato, possuindo ecácia também
o compromisso, estabelecido mediante instrumento particular, de imóvel não loteado. Nesse
sentido, pode-observar esse entendimento na Súmula nº 413 do Supremo Tribunal Federal, o
qual arma que o compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, permite que seja
realizada a execução compulsória, quando cumprido os requisitos dispostos em lei.
Por m, destaca-se a Lei brasileira de nº 4.591/1964, o qual dispõe sobre o condomínio em
edicações e as incorporações imobiliárias. Em relação a estrutura da promessa de compra e
venda, a referida lei estabelece:
“Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou pro-
messa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária
serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter: I - o preço total a ser pago
pelo imóvel; II - o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma
de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre
o valor total do contrato; III - o valor referente à corretagem, suas condições de
pagamento e a identicação precisa de seu beneciário; IV - a forma de pagamen-
to do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas; V - os
índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade
de índices, o período de aplicação de cada um; VI - as consequências do desfazi-
mento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual
motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com
destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução
de valores ao adquirente; VII - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se men-
sais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de
amortização; VIII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte
do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº
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8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor) , em todos
os contratos rmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do
estabelecimento comercial; IX - o prazo para quitação das obrigações pelo adqui-
rente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador; X - as infor-
mações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vincu-
lem como garantia real do nanciamento destinado à construção do investimento;
XI - o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e
a identicação do cartório de registro de imóveis competente; XII - o termo nal
para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da
intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei (Lei nº 4.591, 1964).
Nesse mesmo dispositivo legal, o seu §1º estabelece a importância sobre o atendimento desses
requisitos. Logo, estabelece-se um prazo de 30 (trinta) dias, quando constada a falta de um des-
ses elementos, a m de modicação do contrato. Caso não cumprido, o adquirente poderá justa
rescisão contratual (Lei nº 4.591, 1964).
2.2. Efeitos da promessa de compra e venda de imóvel
Primeiramente, em relação ao conteúdo do contrato preliminar, é importante mencionar que ele
deve xar o termo que institui que o contrato denitivo será concluído em momento posterior,
bem como deve estabelecer quais serão as cláusulas desse futuro contrato, ou seja, quais serão
as condições impostas para o seu cumprimento. Diante disso, partindo da análise de seus efei-
tos, esse contrato tem caráter autônomo, o qual vincula as partes à obrigação que foi xada, só
podendo livrá-la a partir da disposição prévia de uma das causas de extinção contratual. Contu-
do, nesse contrato há uma previsão de conclusão futura e plena relação onde as partes são liga-
das ao cumprimento do outro contrato, com isso há efeitos imediatos. Desse modo, o direito de
usar, de gozar e de dispor (art. 1.228 Código Civil) são transferidos ao promissário comprador
desde cedo, embora haja limitação do direito de dispor para o comprador. Importante destacar
que, esses poderes estão relacionados ao registro do compromisso, tendo em vista que esse tipo
de escritura, se iguala a denitiva de compra e venda, transmitindo os poderes de usar, fruir e
dispor de imóvel. Dessa maneira, há um direito real, com ecácia erga omnes, não podendo o
proprietário vender, nem onerar o imóvel, enquanto o contrato está vigente (Rizzardo, 2021).
Nesse contexto, o direito real decorrente da promessa de compra e venda do imóvel, pode ser
melhor visualizado nos seguintes dispositivos do Código Civil:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrepen-
dimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório
de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do
imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promiten-
te vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da
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ISSN: 1390-9045
e-ISSN: 2602-8190
Honores, J., y Samaniego, A., (2018). BENEFICIOS Y LIMITACIONES DEL MICROCRÉDITO:CASO CANTÓN ZAMORA
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Oliveira, M. y Lauar M. A proteção jurídica do promitente comprador de imóvel segundo o superior tribunal de justiça brasileiro, (2021). 8 (16). 9 - 26
escritura denitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preli-
minar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação
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do imóvel (Código Civil,
2002).
Além do direito real de aquisição do imóvel em favor do promitente comprador, outros efeitos
decorrem do registro do compromisso de compra e venda de imóvel. Nesse ínterim, o imóvel é
insuscetível de penhora, em razão das dívidas do promitente vendedor, bem como insuscetível
de sequestro e de outra venda. Ademais, em caso de sucessão causa mortis, o novo proprietário
permanece responsável por todas as obrigações existentes, na outorga das escrituras denitivas
e na indisponibilidade dos bens, tanto para imóvel loteado, como para não loteado. Por m, os
terrenos compromissados, a ns de loteamento, também, são insuscetíveis de ações de desapro-
priação, para indenização, conforme art. 42 da lei nº 6.766/1979 (Rizzardo, 2021).
3. Análise da Jurisprudência do STJ sobre as Promessas de Compra e Venda de Imóvel
A priori, é importante destacar que, no sistema judiciário brasileiro, percebe-se uma grande cul-
tura de judicialização dos conitos. Nesse ínterim, esse cenário decorre da falta de interesse de
uma parte ou de ambas as partes, em solucionar problemas por meio extrajudicial, ou, porque o
ordenamento jurídico e o meio judicial, proporciona garantias que, apenas, podem ser concedi-
das, mediante a sua judicialização.
Em relação aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, conforme visualizado nos
itens anteriores, percebe-se que há inúmeras garantias para o promitente comprador, desde a
formação do contrato, bem como quando no momento de sua execução, surge problemas aca-
rretando prejuízo(s). No que tange à extinção contratual, a maioria dos casos necessita da ação
judicial, pois houve inadimplemento, por isso pleiteia-se perdas e danos, bem como, mais espe-
cicamente, discute-se a devolução de valores pagos e a serem pagos, quando há discordância
ou cláusulas abusivas. Dessa maneira, o Poder Judiciário brasileiro, trata, constantemente, de
milhões de processos contendo essa temática.
3.1. O Superior Tribunal de Justiça frente a proteção jurídica do promitente - comprador
de imóvel: análise da jurisprudência
Diante o exposto, procede-se a busca das discussões envolvendo promessas ou compromissos
de compra e venda de imóvel. Nesse contexto, na pesquisa de jurisprudência do site
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do STJ,
a partir das palavras-chave “promessa de compra e venda de imóvel”, identica-se mais de
1.500 acórdãos e mais de 32.500 decisões monocráticas. Por sua vez, buscando a partir das pa-
lavras-chave “compromisso de compra e venda de imóvel”, encontra-se mais de 1.100 acórdãos
e 27.400 decisões monocráticas, relativas a essa matéria.
1. A adjudicação compulsória, se insere no cenário onde o compromisso registrado confere ao adquirente direito de sequela,
permitindo-lhe reivindicar a propriedade ao cumprir o compromisso e exigir a outorga da escritura pela adjudicação
(VENOSA, 2020).
2. A referida pesquisa foi realizada em https://scon.stj.jus.br/SCON/.
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No que concerne as demandas encontradas, nos julgados dessa Corte superior, as principais são
relacionadas a resolução contratual, pelo promitente vendedor, juntamente, com solicitações de
danos morais, lucros cessantes e comissão de corretagem, bem como as hipóteses de resilição
contratual unilateral e suas implicações práticas. Logo, percebe-se que há muito do que ser
discutido e analisado
3.1.1. Resolução contratual por culpa do promitente vendedor de imóvel: solicitação de
restituição das parcelas pagas, com indenização por danos morais
As promessas de compra e venda de imóvel, normalmente, são acordadas com pagamento rea-
lizado, mediante parcelas. Nesse sentido, em caso de não celebração do contrato denitivo de
compra e venda, segundo o STJ, tem-se os casos onde há o dever de restituição do montante,
total ou parcial, pago. Dessa forma, a Súmula 543 do STJ, estabelece:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição
das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543, 2013).
Nesse diapasão, é importante mencionar que há muitos casos de inadimplemento, pelo promi-
tente vendedor/construtor, em relação a entrega do imóvel, acarretando em grandes prejuízos
para o promitente-comprador. Nesse contexto, considerando a possibilidade de indenização por
danos morais, o STJ já decidiu e vem decidindo que essa ocorrência depende da análise dos
casos concretos.
Sob esse viés, destaca-se um caso onde foi anexado ao Informativo nº 473 do STJ, o qual abriu
precedentes para indenização de danos morais, em razão de não cumprimento de obrigação em
contrato de promessa de compra e venda por incorporação mobiliária. Nesse viés, o respectivo
Informativo dispõe:
Há mais de 12 anos houve a assinatura do contrato de promessa de compra e ven-
da de uma unidade habitacional. Contudo, passados mais de nove anos do pra-
zo previsto para a entrega, o empreendimento imobiliário não foi construído por
incúria da incorporadora. Nesse contexto, vê-se que a inexecução causa séria e
fundada angústia no espírito do adquirente a ponto de transpor o mero dissabor
oriundo do corriqueiro inadimplemento do contrato, daí ensejar, pela peculiarida-
de, o ressarcimento do dano moral. Não se desconhece a jurisprudência do STJ
quanto a não reconhecer dano moral indenizável causado pelo descumprimento de
cláusula contratual, contudo há precedentes que excepcionam as hipóteses em que
as circunstâncias atinentes ao ilícito material têm consequências severas de cunho
psicológico, mostrando-se como resultado direto do inadimplemento, a justicar a
compensação pecuniária, tal como ocorre na hipótese. REsp 830.572-RJ, Rel. Min.
Luis Felipe Salomão, julgado em 17/5/2011 (Informativo nº 473, 2011).
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Diante disso, destaca-se o acórdão AgInt no Agravo em Recurso Especial Nº 1698841 – MS
(2020/0105513-7) (2021), o qual foi proferido pelos Ministros da Quarta Turma do Superior
Tribunal de Justiça, em 01 de março de 2021. Nesse acórdão, discutiu-se uma ação de rescisão
de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, onde houve atraso na entrega de imóvel,
ensejando a solicitação, pela autora, de restituição integral do montante pago em parcelas, bem
como danos morais.
Em relação a restituição integral, o Sr. Ministro Relator Raul Araújo expôs trecho o qual o Tri-
bunal de origem conrma essa possibilidade, armando que a resolução contratual se deu em
razão da culpa da mora da agravante (empresa vendedora), que deixou de entregar os aparta-
mentos no prazo correto, sem justicativas, bem como extrapolou o prazo de 180 dias seguin-
tes, tendo em vista que a autora não possui a posse e propriedade do imóvel, há três anos. Diante
o exposto, o Sr. Ministro Raul arma que esse entendimento do respectivo Tribunal está de
acordo com a jurisprudência do STJ. Desse modo, o STJ dispõe que quando há rescisão de con-
trato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente-vendedor,
deve haver a restituição imediata e integral das parcelas pagas (AgInt no Agravo em Recurso
Especial nº 1698841 - MS 2020/0105513-7, 2021).
No que diz respeito a indenização por danos morais, nesse contexto, o Sr. Ministro Raul arma
que, nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel, em si mesmo, não
proporciona o dever de indenizar dano moral. Nesse sentido, o dano moral é congurado, nes-
ses casos, apenas, quando houver circunstâncias excepcionais, os quais comprovadas, resultem
em signicativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes-compradores.
No caso dos autos, o Tribunal de origem consignou que os danos morais foram comprovados,
tendo em vista o grande atraso na entrega do imóvel. Contudo, esse entendimento não poderia
ser modicado em sede de recurso especial, conforme Súmula 7 do STJ, bem como sua juris-
prudência (AgInt no Agravo em Recurso Especial nº 1698841 - MS 2020/0105513-7, 2021).
Em adição, no que tange o valor da indenização que foi arbitrado em R$ 10.000,00, o Sr. Minis-
tro Relator armou que não há erro. Nesses termos, o STJ rmou orientação de que, somente,
cabe o exame do valor xado a título de danos morais, quando for constatado que ele é exorbi-
tante ou irrisório, ofendendo os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Contudo,
o Sr. Ministro Raul, armou que não há essa ocorrência no caso em questão, logo, o valor é
adequado, em razão do fato da promitente-compradora, car sem moradia e com as suas econo-
mias presas em um contrato não cumprido há mais de três anos (AgInt no Agravo em Recurso
Especial nº 1698841 - MS 2020/0105513-7, 2021).
Diante o exposto, percebe-se, nesses casos, já uma postura adotada pelo STJ, de maior proteção
ao promitente-comprador. Nesse ínterim, em relação a restituição integral das parcelas pagas,
visa, sobretudo, evitar o enriquecimento sem causa da imobiliária, em razão de seu inadimple-
mento da obrigação pactuada. Por sua vez, a indenização por danos morais, ocorre nos casos
que extrapolam as possibilidades fáticas de atraso, a m de reparar prejuízos emocionais cau-
sados.
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3.1.2. Resolução contratual por culpa do promitente vendedor de imóvel: discussão sobre
restituição das parcelas, cumulada com lucros cessantes e restituição de comissão
de corretagem
A priori, é importante considerar, novamente, os casos onde há atraso de entrega de imóvel,
nas promessas de compra e venda, tendo em vista a sua ocorrência regular e suas implicações
jurídicas. Nesse sentido, no que diz respeito a discussão de restituição das parcelas, quando há
resolução do contrato por culpa exclusiva do promitente-comprador, aplica-se, então, a Súmula
543 do STJ, anteriormente citada, admitindo-se a restituição de todo o valor pago em parcelas
pelo promitente comprador.
Por sua vez, há possibilidade de solicitação de lucros cessantes, nesses casos. Nesse contexto,
considerando o período que a autora poderia usufruir do imóvel pago, ela poderá, então, receber
indenização por lucros cessantes. Isso constitui o entendimento do Superior Tribunal de Justiça,
em caso anexado ao Informativo nº 513:
O promitente comprador, no caso de atraso na entrega do imóvel adquirido, tem di-
reito a exigir, além do cumprimento da obrigação e do pagamento do valor da cláu-
sula penal moratória prevista no contrato, a indenização correspondente aos lucros
cessantes pela não fruição do imóvel durante o período da mora (REsp 1.3555-54-
RJ, Terceira Turma do STJ, Rel. Sidnei Beneti, julgado em 6/12/2012) (Informativo
nº 513, 2013).
Nesse sentido, o acórdão AgInt no Agravo em Recurso Especial Nº 1761193 - DF (2020/0241752-
7) (2021), do STJ julgou Agravo Interno, em 22 de março de 2021, relacionado a ação de res-
cisão contratual, com solicitação de devolução da integralidade dos valores pagos e lucros
cessantes. Em relação a devolução, o Sr. Ministro Relator Raul Araújo cita o entendimento
rmado da Corte superior, que deve haver a restituição imediata e integral das parcelas pagas,
quando há a rescisão da promessa de compra e venda e imóvel, causada pelo promitente-vende-
dor. Por sua vez, no que tange os lucros cessantes, o Sr. Ministro destaca que a jurisprudência
do STJ consolidou o entendimento de que, caso haja inadimplemento da obrigação de entrega
do imóvel no prazo estipulado, bem como ultrapassado o período de tolerância, presume-se que
há prejuízo para o promitente-comprador, em relação a não utilização do imóvel injustamente.
Dessa forma, enseja-se o dever de indeniza-lo, a partir de cálculo sobre valor de aluguel de
imóvel semelhante, mediante aluguel mensal, conforme Tema Repetitivo 996.
Outrossim, destaca-se a possibilidade do promitente comprador ser indenizado, a partir da con-
sideração dos lucros cessantes, cumulado com danos morais. Nessa perspectiva, o acórdão do
STJ AgInt no Recurso Especial Nº 1859642 - SP (2020/0019734-7) (2021), decidiu sobre agra-
vo interno, em 01 de março de 2021, proveniente de uma ação de indenização por dano material
e moral em razão de atraso na entrega de imóvel. Sob esse viés, a Sra. Ministra Relatora Nancy
Andrighi armou que no caso em questão, o Tribunal de Origem ao conceder lucros cessantes
a parte autora, seguiu o entendimento do STJ. Dessa forma, o STJ arma que quando há des-
cumprimento no prazo para entrega do imóvel, em compromisso de compra e venda de imóvel,
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cabe a condenação por lucros cessantes, presumindo-se o prejuízo do promitente comprador,
bem como não há necessidade de comprovação para tal (AgInt nos EDcl no REsp 1.866.351/
SP, 3ª Turma, DJe de 22/10/2020). Além disso, sobre o dano moral, a Sra. Ministra armou
que o STJ se orienta pelo caso concreto, quando ele ultrapassar o mero dissabor é possível essa
indenização, e isso ocorreu nos autos, onde o prazo de entrega de imóvel ocorreu 6 anos depois
do prazo.
No que tange o pagamento da comissão de corretagem, o Tema 938 do STJ trata sobre essa ma-
téria. Nesse ínterim, dispõe que é válida cláusula contratual que transfere ao promitente-com-
prador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, nos contratos de promessa de compra e
venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente in-
formado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão
de corretagem (vide REsp n. 1.599.511/SP) (Tema/Repetitivo 938, 2016). Dessa maneira, caso
não haja o informativo de pagamento desse valor há abusividade.
Nesse sentido, o acórdão AgInt no Recurso Especial Nº 1898750 - SP (2020/0257726-1) (2021),
julgou, como procedente, um dos pedidos de restituição dos valores pagos por comissão de
corretagem, em razão do atraso da entrega de imóvel. O Sr. Ministro Relator Marco Aurélio
Bellizze conrmou o entendimento do Tribunal de origem, que julgou ser devido tal devolução,
pois o promitente vendedor não informou tal dever de pagamento a outra parte. Assim, o Sr.
Ministro destaca que de acordo com a jurisprudência do STJ, resolvido o contrato de promessa
de compra e venda de imóvel, por inadimplemento do promitente vendedor, cabe a devolução
da comissão de corretagem.
Portanto, é perceptível que o STJ considera outras possibilidades de reparação dos prejuízos
sofridos pelo promitente comprador, em razão do descumprimento da promessa de compra e
venda pelo promitente vendedor. Assim, tem-se a concretização dos efeitos do direito real de
imóvel já adquirido desde a formação do contrato, por meio da consideração dos lucros ces-
santes. Além disso, em relação a possibilidade de devolução de valores pagos por comissão de
corretagem, demonstra que o STJ busca proteger o promitente comprador, novamente, contra o
enriquecimento sem causa do vendedor, tendo em vista que não é justo reter pagamento de um
tipo de serviço que não logrou êxito.
3.1.3. Resilição contratual pelo promitente-comprador: discussão sobre devolução das
parcelas pagas e pagamento de taxas condominiais
A título de reforço, no que diz respeito a restituição de valores pagos, quando há rescisão de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa do promitente – comprador, a
Súmula 543 do STJ, estabelece como sendo parcial, a devolução das parcelas pagas (Súmula
543, 2015).
No que concerne à quantidade retida, pelo promitente vendedor, do pagamento realizado pela pro-
messa de compra e venda de imóvel, o acórdão Recurso Especial Nº 1.820.330 - SP (2019/0170069-
0) (2020) esclarece. Nesse ínterim, a Sra. Ministra Relatora Nancy Andrighi destacou que confor-
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me orientação da Segunda Seção do STJ, nos contratos elaborados antes da Lei nº 13.786/2016,
o percentual de retenção pela extinção do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por
culpa do promitente comprador, é de 25% do valor das parcelas pagas. Esse valor, segundo esse
entendimento, seria o ideal e suciente para indenizar o promitente-construtor/vendedor por suas
despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou inadimplemento do contrato. Dessa forma, esse
percentual de retenção tem como natureza “indenizatória e cominatória”, tendo como objetivo
ressarcir o vendedor de todos os valores, bem como seria uma forma de ressaltar a garantia que o
contrato deve ser cumprido por completo. Além disso, a Sra. Ministra destaca que apesar da va-
lidade do Tema 938/STJ, a comissão de corretagem é uma despesa administrativa da vendedora,
logo, ela deve ser considerada como parte do percentual de retenção de 25%.
Por sua vez, em relação ao pagamento de taxas condominiais, ou, despesas de condomínio pelo
promitente comprador, no acórdão AgInt no Recurso Especial Nº 1839746 - RS (2019/0283384-
0) (2020) o Sr. Ministro Relator Marco Aurélio Bellizze, destaca que, segundo a Jurisprudência
do STJ, tal responsabilidade, somente, é incumbida ao promitente comprador, a partir da efetiva
posse do imóvel, cujo momento se inicia desde a entrega das chaves pela construtora. Nessa
perspectiva, o Tema/Repetitivo 886 do STJ, estabelece a responsabilidade por dívidas condo-
miniais, em compromissos de compra e venda não registrados:
a) O que dene a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais
não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material
com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e
pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabili-
dade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor
quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso
concreto;
c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii)
o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade pas-
siva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas à
período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador (Tema/Repetitivo
886, 2015).
Em suma, diante o exposto, percebe-se que mesmo nos casos de resilição unilateral pelo promi-
tente comprador, ele não sairá em prejuízo total. Nesse sentido, receber de volta 75% do valor
pago é um grande benefício, considerando que foi a construtora que teve o maior prejuízo pelo
não cumprimento do contrato.
Outrossim, sobre as despesas condominiais, percebe-se que há justa proteção no que tange o
momento de pagamento, que é depois do recebimento do imóvel. Dessa forma, embora ocorra
a resilição unilateral do promitente comprador, mas sendo, antes da imissão de posse do imóvel,
ele não se responsabilizará pelas despesas condominiais. Logo, tem-se outro benefício.
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CONCLUSÃO
Diante o exposto nessa pesquisa, é perceptível que o contrato preliminar possui grandes espe-
cicidades que merecem ampla discussão doutrinária, especialmente, uma das suas formas que
consiste na promessa de compra e venda. Esse tipo de contrato é extremamente usual pelas pes-
soas físicas e jurídicas no Brasil, principalmente, quando o objeto se trata de imóvel, sobretudo,
residencial. Em vista disso, o Código Civil Brasileiro e as legislações especiais se dispuseram a
tratar de forma ampla esses tipos de compromissos, tendo essas ultimas se atualizado conforme
as necessidades, a exemplo da modicação pela Lei nº 13.786/2018. Dessa forma, nota-se que
há grandes efeitos jurídicos em relação a utilização do contrato preliminar, especialmente, a
promessa de compra e venda de imóvel, pois esse último em muito se assemelha com o contrato
denitivo, proporcionando garantias para aquele que é maior parte interessada, o promitente
comprador.
Todavia, vinculado a grande utilização das promessas de compra e venda de imóvel, há inú-
meras lides que são julgadas pelo Poder Judiciário, acarretando em milhares de ações, cujos
recursos se esgotam. Nesse contexto, destaca-se a atuação do Superior Tribunal de Justiça, que
tem, constantemente, julgado inúmeros recursos dessa temática, demonstrando que esse tipo
de contrato acarreta várias implicações jurídicas. Dessa maneira, foi imprescindível a análise
da jurisprudência dessa Corte superior sobre a proteção jurídica do promitente comprador de
imóvel, diante da inecácia da promessa de compra e venda, ou seja, diante das diversas formas
de rescisão contratual.
Em suma, a jurisprudência do STJ demonstra que a promessa de compra e venda de imóvel,
não importando o registro do contrato, possui maiores características de uma promessa unilate-
ral, em razão das maiores responsabilidades serem cabíveis ao promitente vendedor. Em razão
disso, com a resolução do contrato por culpa exclusiva do promitente vendedor, a reparação de
perdas e danos realizada por ele, é maior do que a realizada pelo promitente comprador, quan-
do ele decide sair da relação contratual, ou, quando não cumpre com sua obrigação. Nesse
diapasão, isso pôde ser percebido a partir de decisões, os quais visavam reparar os prejuízos
sofridos pelo promitente comprador. Logo, tem-se a possibilidade de restituição de valores pa-
gos pelo imóvel e pela comissão de corretagem, bem como indenização por lucros cessantes e
por danos morais, quando o contrato for desfeito por culpa do promitente vendedor. Além disso,
há proteção jurídica do promitente comprador, quando o mesmo não possui obrigação de pa-
gamento de despesas de condomínio, quando ainda não possui a posse do imóvel. Por sua vez,
até mesmo quando o promitente comprador resile unilateralmente o contrato, o seu prejuízo se
limita a 25%.
Destarte, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é de que deve - se haver uma ampla
proteção jurídica do promitente comprador. Sendo assim, a consolidação desse entendimento,
sobre as matérias envolvendo promessa de compra e venda de imóvel, mediante Súmulas, In-
formativos e Temas/repetitivos, acarreta no seguimento pelas primeira e segunda instâncias.
Logo, concede-se, também, as mesmas garantias auferidas em sede de instância superior.
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